LMNP : une fiscalité avantageuse et deux régimes d’imposition
Le régime dit « Micro-BIC » est un dispositif fiscal dont la simplicité peut séduire certains bailleurs. En LMNP Micro BIC, le propriétaire peut déduire forfaitairement 50% des loyers perçus, sachant qu’aucune autre charge ne peut être retenue. Cette option fiscale n’est disponible que pour des revenus locatifs inférieurs à 32600 €. On notera que ce régime est également accessible pour des revenus inférieurs à 32600 €, dans le cas où le loueur en fait la demande expresse. Cette option fiscale interdit toute récupération de la TVA acquittée lors de l’achat du bien.
Le régime « amortissement » est le régime LMNP classique. Ce type d’imposition s’applique dans le cas de revenus locatifs supérieurs à 32900 € et présente des avantages substantiels concernant les déductions admissibles. La totalité des charges supportées dans le cadre de l’investissement est déductible. On retiendra notamment :
o les frais et intérêts d’emprunt en cas d’opération financée à crédit ;
o les diverses primes d’assurance ;
o l’ensemble des charges de copropriété ;
o la taxe foncière ;
o les honoraires comptables, ainsi que les amortissements concernant les divers équipements, les meubles et la partie spécifiquement immobilière de l’investissement.
La loi sur les conditions d’accès au dispositif LMNP s’est enrichie de l’amendement « Censi-Bouvard », concernant les logements situés en résidences services (résidences séniors, résidences médicalisées, résidences étudiants, EHPAD).
Dans le cadre d’une opération plafonnée à 300 000 € sur une période de 9 ans, l’option LMNP Censi-Bouvard permet de déduire 11% du prix d’achat hors taxes. Si l’allègement fiscal est supérieur à l’impôt de l’année, le solde peut être reporté sur les 6 années qui suivent.
Le texte réglementant la location en Censi-Bouvard prévoit qu’un engagement de location sur une période de 20 ans permet de récupérer la TVA, augmentant ainsi la profitabilité de l’opération de quelque 20%.
On notera que les formules LMNP neuf et LMNP ancien présentent chacune des avantages particuliers : un logement LMNP ancien sera le plus souvent situé en centre-ville, idéalement localisé pour la proximité des équipements collectifs. Le LMNP neuf localisé plus en périphérie sera situé dans un environnement privilégiant des services liés à l’éducation, la santé, etc. Dans les deux cas de figure, l’acquisition d’un ou de plusieurs logements en LMNP à Montmorency est une opération judicieuse pour la constitution ou la diversification d’un patrimoine.
